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贝壳线上签合同靠谱吗,贝壳三大恶:绑架开发商,吸血购房者,榨干经纪人-房产频道

发布日期:2021-12-05 22:35:27 作者: 点击:

屠龙少年终成恶龙。

曾经的二手房差价终结者,如今倒像一颗毒瘤,紧紧趴在新房市场上。

被它吸干血分的,不只有开发商,还有购房者,甚至连自家经纪人也不放过。

这就是贝壳。

.01.

房子卖不动,上分销渠道!这几乎已是开发商的共识。

在郑州,渠道≈贝壳。

据不完全统计,郑州在售项目中,超过80%都与贝壳有分销合作,甚至不少还是独家合作。

对于开发商,贝壳是解药,但更是毒药。

一方面,贝壳的确有着强大的带客能力。

不夸张的说,只要开出足够的筹码,即使再远郊的项目,贝壳也能让客户充满整个售楼部。黄河北岸曾有个滞销的别墅项目,用了贝壳后,起死回生。

但另一方面,贝壳也成为整个房地产链条中最赚钱,也是最恶劣的一环。

1.一家独家,恶意竞争

掌控着渠道的贝壳,仿佛一个掌控着生杀大权的君王,傲视群雄,予取予夺,全凭一念。

搞专场,只要到访,就算贝壳的客户;搞独家,很多项目要求签订独家协议,贝壳所至,寸草不生。

曾经,某知名房企在洛阳的项目因找了别家的带客团队,被贝壳一纸公告停止合作,态度十分强硬,甚至还让人读出了威胁的味道。

郑州东区某项目与贝壳合作破裂,结果后者把客户全倒给了竞争对手,而这个全国知名的开发商最后也只能不了了之。

2.高额佣金,攫取利润

之前,郑州渠道分销佣金一般在1个点左右,贝壳则不然,2个点起步,一些难卖的项目甚至可以达到10个点以上。

你每买一套100万的房子,就要向贝壳交10万的渠道费用!

这个数据有多恐怖?

要知道,现在开发商的平均利润水平也就几个点。是什么支撑开发商给贝壳这么高的佣金,是因为爱吗?

不少业内人士表示,在市场下行和高佣金的双重夹击下,一些项目的售价已脱离市场正常价格,恐怕很难保证后期的交付质量。

还有营销总吐槽,贝壳的人都很强势,说一不二,索要的佣金点数,宁愿不合作,也不肯作出让步,并且要求开发商必须在规定时间结佣,不能以审计封账等原因拖欠,违者交付违约金。

贝壳2021年三季报显示,在总交易额(GTV)同比跌幅超过20%的情况下,新房市场仅下滑2.5%,新房的GTV也首次超过了二手房。

行业秋风萧瑟,这才是整个产业链条里的吸血鬼。

3.无上限无规则,行业生态受损

有业内人士介绍,郑州在售项目大多需要与分销合作,分销成交占单项目70%—90%的销量。主流佣金4%—10%,单套房源提佣3—10万不等。

开发商一方面受政策限价,市场降价影响;另一方面分销佣金无规则无上限,节节攀高,正常利润被蚕食严重。长久以往,后期交付时间、交付质量堪忧。

更严重的是,贝壳分销唯高佣是瞻,只要敢给高佣,不管什么项目,有何风险,通过大量导客,均能销售。

所以,分销之恶在于,利用开发商对销售回款的需求,引导项目相互竞争降价、竞争高佣金,以换取客户量,加剧项目间相互踩踏,也加速了市场下行。

4.截客、洗客,扰乱市场

有人总结贝壳控盘的“三板斧”:降价、提佣、堆人。

其中,堆人是主要战术之一。

贝壳在郑州拥有约2万名经纪人,一旦签约,贝壳会第一时间组织经纪人踩盘学习,售楼部人气会瞬间提升N个等级。

但贝壳不生产购房者,只是购房者的搬运工。

一段时间内,市场上的需求总量是一定的,有限的购房者是选择给A带?还是给B带?

很简单,价高者得。谁给的佣金高,就把购房者往哪儿领!

西四环某项目用过一段时间贝壳后,没再合作。有一次,贝壳经纪人带看周边竞品时,客户主动提出想去该项目了解一下。

经纪人直截了当:“这个开发商不行,将来是要烂尾的。”

而就在一个月前,也是这个经纪人,曾卖力向购房者推介该项目。

不合作,就不给你客户,甚至截流你的客户!

5.趁火打劫,承诺不兑现

店大欺客,贝壳可谓将这四个字演绎的淋漓尽致。

市场下行,开发商去化压力巨大,贝壳趁机要求独家、涨佣,但承诺的销售业绩却不兑现。

南三环某项目,贝壳保证完成100套销量,前提是开发商将分销佣金从2.5%大幅提高至4.5%,并支付预付款和降低销售门槛。开发商无奈答应,但最终只卖了40套房。

经开区某项目,贝壳要求独家,分销佣金由1.5%上调到4%,并配合3-4万元的成交奖励。10月底至今,贝壳承诺的100套销量,还是个0。

还有管南某项目,11月初被贝壳要求独家、降价销售、预付佣金200万。贝壳保证一周卖出30套房,最后只卖了两套。

.02.

贝壳对开发商敲骨吸髓,可能很多购房者还会觉得幸灾乐祸,毕竟看起来自己也能分到一杯羹。

但真要这么想就大错特错了!

首先,贝壳带看的房子,并不一定真的优惠。

先涨价后打折,某宝玩烂的招数,你一定不陌生吧?

本来13500的房子,签完贝壳涨到了14500,你自以为赚了大便宜,还对贝壳感恩戴德。

贝壳经常宣称的独家优惠,也不一定靠谱。

比如,有开发商释放了5个点的优惠,贝壳先吃掉2个点,中介再吃掉2个点,只给购房者留下一个点。

如果你直接去售楼部买,可能直接享受5个点优惠。通过贝壳,反而多掏了4个点的价钱。

其次,你看到的房子,只是贝壳想让你看到的。

房地产市场最大的不公,就是信息不对称。你以为贝壳终于建立了一个透明的交易平台,殊不知它只是另一个信息壁垒。

你看到的房子,早就被筛选过了。

贝壳带看的核心是什么?

基本只看高佣金项目,低佣金的客户强烈要求才去看,而没有合作的项目=卖完了、品质差、会烂尾等各种负面词汇的集合。

什么样的项目会给高佣金?往往越烂的楼盘,越敢给出高佣。

金钱诱惑下,人性往往一文不值。你以为贝壳让你买到了便宜的好房子,却不知是给自己挖了个坑。

这些年,贝壳狂推过的烂盘还少吗?

更严重的后果是劣币驱除良币,市场越来越畸形。

贝壳就像在购房者和开发商中间,建了一堵墙。这堵墙完全改变了市场成交逻辑。

以前,开发商靠品牌和推广吸引客户,靠品质和口碑促进成交。只要品质够好,不愁卖不出去。

现在不同了,口碑、品牌重要吗?至少没那么重要了。既然成交要靠分销,那直接上渠道好了,给钱就能买到客户。

那钱从哪儿来?最简单的办法就是省,能省的不该省的,全都省了。广告砍了、推广不做了、品牌不维护了、建材成本也可以压缩一下……

一个项目,既要对购房者降价,又要给贝壳高佣金,怎么可能有成本去做好产品?

最终的局面是,谁给的佣金高,谁就卖得好。至于那些坚持做好产品,没钱给高佣的项目,对不起,养在深闺无人知。

于是,整个市场烂项目扎堆,而最终买单的,也只能是购房者。

在这个怪圈里,所有人都是输家,除了贝壳。

挥一挥衣袖,贝壳带走一沓佣金。哪怕将来项目减配、延期、烂尾,购房者维权滔天,跟我一个中间商又有什么关系?

.03.

今年,房地产市场下行,贝壳又把屠刀又砍向了内部。

10月以来,贝壳开始全国裁员,上海贝壳砍掉研发团队,深圳贝壳职能部门大规模减员,重庆、杭州、成都、厦门、惠州等多城跟进。

有的地方,甚至在一个月内,连续关闭了40多家门店。

作为贝壳分销模式起家之地的郑州,也未能幸免。

据内部人士透露,贝壳郑州的裁员比例:平台职能线每个部门20%,运营人员20%,新房人员30%。

就连郑州贝壳重金打造的新房事业部,也从高峰期120人的编制,直接缩减到了30人。

这还不算,剩下的30人,需要无条件转签合同,去到德祐直销的平台,与门店经纪人一样,无底薪。

而且,贝壳作为上市公司,非销售岗位辞退的时候,都有N+1,或者N+3的补助,但是销售岗位,一分没有。

据了解,这两个月,郑州贝壳流失的经纪人有约2000人,这还只是加盟贝壳的内渠。

经纪人为“贝壳神话”贡献了所有,到头来自己却一无所有。

今年市场不好时,贝壳明里暗里的要求经纪人,如果没有客户成交,可以自己购买贝壳推荐的房源,已达成贝壳与开发商签订的协议目标。

10月份,管南某项目,贝壳卖了18套房源,后来退掉11套,仅成交7套,其中有3套为经纪人自己购买。

还有著名的烂尾楼盘啟福城,当初在明知项目问题重重的情况下,贝壳仍然进行了强推,不少经纪人自己也买了。

结果,贝壳不仅坑了购房者,也套牢了不少自家的经纪人。

更讽刺的是,曾有一位购房者因无力还贷,选择退房。于是,贝壳要求经纪人如数退还当初的佣金,否则就扣分罚钱。

房子卖了一年多,还要退佣金?经纪人申诉,却被各渠道负责人拉黑。

原来,那个曾经号称要赋能门店、赋能经纪人的贝壳,最终却踩着经纪人和开发商的肩膀,赋能给了自己。

就像一位离职的前贝壳员工说的,贝壳用情怀和资本把人聚齐起来,快速抢占市场,上市完后,也就用不着这么多人了。

.04.

贝壳的确很强悍,不仅一二手房联动,拥有的是庞大的大数据,再加上恐怖的线上线下力量,对于其他渠道公司,甚至房企,都是降维打击。

但它同时,也绑架了开发商,逼死了渠道,榨干了经纪人,甚至形成了垄断。

权力一旦不受约束,必将成为恶的根源。

贝壳最大的恶在于贪婪,高额佣金蚕食的不仅是开发商,也是整个行业的利润;它杀死的,是整个行业的上下游,顺便也把购房者推进了深坑。

在整个行业寒冬之际,贝壳却不惜破坏整个行业生态,打压同行,吸血上下游,实在令人不耻。

好在,已有部分城市开始着手解决分销问题,比如安徽的“限佣令”,新房渠道佣金的最高点数不超过2个点(含跳点)。

而据透露,目前贝壳也开始自降佣金,今后郑州主城项目最高4个点,环郑项目最高6个点。

若真能如此,虽与业界普遍认同的2到3个点尚有差距,也算是行业回归良性的开始。

分销本无罪,资本逐利也无可厚非,但不能毫无底线,规范新房分销渠道,制定合理的佣金上限,已是当务之急。

只有这样,才能让分销不再唯高佣而是瞻,才能让渠道不敢拼命推烂盘,才能减少返佣、跳单等行业乱象,给真正的好楼盘和好房企留条活路。

这才是行业长久之计。

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(责任编辑:董云龙 )